专家解读

房产众筹:游走在法律空白处

作者: 佚名 来源:四川法制报2015年07月14日 浏览次数:

1

    众筹,作为一种投资理财型产品,是互联网和金融圈最火热的词汇,其中更受关注的房地产众筹。今年以来,房地产“众筹”范围扩大以及移动互联网的强势崛起,更多“房地产+金融”“房地产+互联网”的案例正在不断涌现,但是,有专家指出,随着房地产众筹发展,我国立法不能滞后,亟待立法机关启动立法监管程序

    2014年,被业内誉为“房产众筹元年”。去年“双十一”期间,绿地、远洋、方兴等国内大型房企将房产众筹这一营销模式发挥得淋漓尽致,其中方兴借助房产众筹揽金逾42亿元,引发了新一轮众筹热潮州。而今年6月以来,国内知名房企通过众筹的形式发布产品呈加速之势。

    但是,有专家认为:在当下房地产行业面临销售困境和资金压力的情况下,众筹是一种募集资金和推广营销重要手段,但是,我国立法框架下还没有明确的法律法规对众筹进行规范,政府也没有任何指导性政策,房产众筹目前仍然游走在法律监管的空白处,对参与者来说具有一定的法律风险。

    众筹亟待立法规范

    房地产众筹存在三大法律风险,分别是民事责任、行政处罚责任、刑事责任。

    有专家认为,房产众筹方式对于开发商而言,最大的风险在于,房地产实物众筹在本质上还是一种房屋预售行为,如未取得商品房预售许可证,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效,开发商还可能面临接受行政主管部门处罚的法律风险。

    投资收益回报违约纠纷,这是债权众筹最可能存在的一种违约情形,当开发商或平台出现短暂的资金紧张,对跟投者的投资回报支付不及时,或者没有按照约定支付回报,或者各方对回报约定的理解产生分歧时,都有可能产生此类纠纷。一旦此类纠纷产生后,开发商或平台就应做好单案的应对,否则引起更多跟投者的争议,那么就有可能解除合同纠纷,如果产生了大规模的集体诉讼,开发商或平台将面临更大的压力。

    在我国现行的行政立法层面,尚未涉及到众筹这类的经营行为,但如果开发商或平台在开展项目众筹过程中,出现某些违反现行法律法规的行为,但又尚未造成严重后果触犯刑法的情况下,可能会面临行政机关的行政处罚,其中虚假广告宣传、非法经营、非法集资这三种风险需要特别注意。

    不论是对于开发商还是平台,债权众筹项目最严重的后果是触犯刑律,跟投者也可能因为项目被纳入刑事案件处理导致投资收回遥遥无期,司法实践已经产生的案件,主要是非法吸收公众存款罪、集资诈骗罪刑事法律风险。

    风险如影随形

    “房产众筹”,大家先交钱,再建房,这不就是多年前被叫停的集资建房吗?

    “当然不是。”有业内人士画出一张流程图,用长长的虚线着重强调了前后两个阶段的分隔和独立,在取得房屋封顶、预售许可之前,第一阶段就是卖金融产品;房屋开始预售后的第二阶段,才是卖房。也可以只投资,不买房。

    那么以房地产项目作为标的的金融产品,是否合规?

    有业内人士表示,某房产众筹可以避开了“股权众筹”这一目前最有法律风险的众筹模式。对于股权众筹,集资人数不得超过200人是一条红线,在相关细则明确前,不打算提前越界。

    “1平方米”看似为了凸显互联网的草根参与精神,其实本质上也是为了规避风险。法律规定,商品住宅在结构封顶前不得预售。如果投资时以“套”为单位,难免有“卖楼花”的嫌疑。一些房企只做金融产品平台,与开发商合作。“不做开发商的事情,不参与开发建设的投资,平台收益来源于向开发商收取的平台管理费用。”

    然而,还有一重潜在风险值得关注。本质上,房产众筹是针对房地产的投资项目,利用的是房地产的投资属性。但目前,像北京、上海这样的一线城市,仍然实行限购政策。那么,这种以房地产的“平方米”权益实现资产增值的做法,是否也等于变相绕开“限购”,引发政策监管的风险呢?

    有人担心,房产众筹项目到了产品销售环节,定价会有争议。“现在的做法,等于是先成交,再定价,这可能会有扯皮现象的出现。”还有市场人士指出,目前三四线城市房地产的市场风险已经表现出来,小散户参与房地产投资,如果错误判断市场走势,可能就血本无归,这与股市中小散户面对的风险并无二致。

    “互联网+”时代的房产众筹

    众筹(CrowdFunding)指的是在互联网上面向大众筹集资金,以帮助筹款人完成某个有特定意义的项目。2012年12月8日美国网站Fundrise率先将众筹的概念植入房地产中,诞生了“房地产众筹”模式。Fundrise提供住宅地产、商业地产及旅游地产等各种类型的不动产项目,投资门槛只有100美元。房产众筹可以理解为多人投资一处房地产, 共同拥有并共同获取房产收益的过程,在互联网平台上,撮合买卖的是一种非标的金融产品。投资者最少只要出“1平方米”的价钱——通常最多几万元人民币,就可以对地产项目进行投资。最终买不买房,其实无所谓。

    举例:一位投资者想买套一室一厅,可以先在众筹平台买“50平方米”金融产品。开盘后,假设一室一厅最终定为53平方米,那么他就可以去交易平台上再买“3平方米”,补齐面积。需要注意的是,两次购买的价格可能不同。前50平方米的房子,可能是每平方米2万元;后期补充的3平方米,如果房价变化,就要按照届时交易平台上的行情来购买。相应的前期只买几平方米的“散客”,也可以把属于自己的这几平方米面积按最新市价卖给购房者。

    一直以来,房地产本身就具有居住使用和投资的双重属性。众筹的金融产品大大降低了楼市投资的门槛,让即使手中只有数万元闲置资金的人也可以参与投资。

特别声明:

上述文章均来源于互联网,不代表众募之家(www.zhongmuzhijia.com)之观点。 若文中真实性有误或涉及您的著作权等利益,请联系QQ:712925729。

很有用 拜读 没用 路过
众筹之家 众筹导航 众筹项目 众筹平台 众筹门户 众筹第三方 众筹协会 众筹 www.zhongmuzhijia.com

相关文章