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评测|爱房筹:这个众筹平台饱受非议 问题出在哪?

作者: 佚名 来源:菜鸟理财2016年06月16日 浏览次数:

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  最近,有菜友在后台提问:“目前,房地产众筹的模式是否可行,能不能继续投资?”

  今天,菜导给大家评测一下一个比较火爆的房地产众筹平台——爱房筹。

  爱房筹之所以最近会饱受非议成为热搜平台,是因为跟国内房地产扯上了关系。

  今年的3月25日,深圳市住房和建设局出台了一个叫 《深圳市人民政府办公厅关于完善住房保障体系促进房地产市场平稳健康发展的意见》的意见:

  http://www.szjs.gov.cn/csml/bgs/xxgk/tzgg_1/201603/t20160326_3548323.htm

【JMedia】评测 | 爱房筹:这个众筹平台饱受非议,到底问题出现在哪里?

  在这份意见的第六条写明“结合前期全市首付贷风险排查情况,继续开展全市金融风险排查和专项整治,严禁互联网金融企业、小额贷款公司等金融机构从事首付贷、众筹购房、过桥贷等金融杠杆配资业务。行业协会应充分发挥自律功能,引导互联网金融企业、小额贷款公司等规范经营。商业银行应加强对购房首付款的来源核查。”

  紧接着4月12日,深圳市互联网金融协会向会员单位下发了《深圳市互联网金融协会关于停止开展房地产众筹业务的通知》。

【JMedia】评测 | 爱房筹:这个众筹平台饱受非议,到底问题出现在哪里?
  
从上面的公告来看,深圳市互金协会对于房产众筹采取的是“一刀切”的处理方式,包含了市场上一切涉及房产众筹的模式。

  从上面的公告来看,深圳市互金协会对于房产众筹采取的是“一刀切”的处理方式,包含了市场上一切涉及房产众筹的模式。

  关于菜友们问到的模式是否可行的问题,菜导认为可以从合规性、安全性、收益率等方面来综合评价。

  我们先来看政策合规性的问题,这需要了解爱房筹的商业模式。

上面这张图是爱房筹的商业模式图,这种模式就是投资人集资购买物业,然后将其出租或者出售,获得资产的增值回报。

  上面这张图是爱房筹的商业模式图,这种模式就是投资人集资购买物业,然后将其出租或者出售,获得资产的增值回报。

  这个模式跟文章开头深圳市住建局以及深圳市互联网金融协会下发的文件规定是相悖的。

  不过,当前菜导在爱房筹的官网上却搜寻不到任何涉及深圳房地产项目相关的信息。

  菜导查爱房筹平台上发布的标的信息发现的是,平台目前处于筹资阶段都是一些广州、佛山的停车厂物业或者商铺类商业地产。

 

  所以,很明显平台是钻了政策空子,深圳不允许搞这种业务,那就不碰深圳的房地产项目,换到广州和佛山搞。

(广州某停车场项目)
(广州某停车场项目)

 

(佛山某商铺项目)
(佛山某商铺项目)

  但其实今年4月20日,广州金融业协会、广州互联网金融协会、广州市房地产中介协会联合发出《关于停止开展首付贷、众筹购房等金融业务的通知》。

  目前,在广州注册的涉及房地产众筹的业务,也已经被叫停了,只有在类似爱房筹这样的平台上还是可以看到广州地区的项目。

  同样下发了相关禁止房地产众筹的文件,为什么爱房筹不敢在深圳搞而是选择了广州和佛山呢?

  菜导认为,至少有以下的原因:

  1广州的相关文件,目前是地方性协会发布的,法律约束力比不上深圳市住建局的文件;

  2爱房筹钻了两地监管的空挡,深圳市不让干“房地产众筹”,所以爱房筹找了外地的项目,而广州市相关协会,无法跨界监管注册地在深圳的平台;

  因此,从政策合规性来讲,不能说不合规,但也不能说是合规的,因为平台钻了空子打了各地政策的擦边球。所以,从政策的角度看,平台目前是相对安全的,注意,是相对安全。

  这种相对安全,是因为爱房筹是一个与国内各地房地产政策紧密相关的平台,而政策风险是影响平台稳定性的一个很重要的因素。

  说不定哪天广州和佛山也以政府名义发文禁止房地产众筹,那爱房筹很容易最后因为各地政策的不一样,过上“打一枪换一地”的游击战的日子。

  我们再来看看平台安全性的问题,平台本身跟一般正规的P2P平台的安全保障内容大体相似,风控实地审核、资金由兴业银行(601166,股吧)监管,阳光财险账户安全险,暂无设置风险保障金,管理团队也暂未发现异常。

  那么最关键的问题就落在了标的本身了,在这里,也就变成了房地产标的的风险了,也就是商品房、商品、停车场等物业的价值稳定性问题。

  对于房地产项目价值的评估,我们主要可以从这几个方面来进行参考,城市发展程度、项目所在地未来的城市或者道路规划、周边物业的价值,周边的配套设置、人群的收入水平、消费水平、城市人口数量变化情况等来综合考虑。

  目前国内的房地产市场,信息开放性还是比较强的,以上所涉及的信息,我们都可以从网络渠道查阅到相关的数据,再者,也可以通过咨询项目所在地的房产中介了解。

  从当前国内房地长市场环境来看,暗藏一定风险,但短期内也不会造成系统性风险,或者行业性危机。

  我们再来看看平台目前的收益率情况。

从平台上的标的可以看出,目前的收益区间是10%-16%,比较高,具有一定的吸引力。

  从平台上的标的可以看出,目前的收益区间是10%-16%,比较高,具有一定的吸引力。

  菜导观点

  综合以上几个方面的情况来看,爱房筹尽管收益不错,但是受政策性风险影响和波及的概率比较高,对于崇尚长期投资或者价值投资的消费者来说,投资性价比偏低。

特别声明:

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